Si no tienes Número de Seguro Social pero sí un ITIN, es normal preguntarte si puedes comprar casa en Estados Unidos. La respuesta corta: en algunos casos es posible, pero el camino es más caro, más limitado y más sujeto a cambios que con una hipoteca tradicional. En esta guía te explicamos qué existe, qué suelen pedir los prestamistas, cuánto enganche necesitas, qué documentos preparar y qué errores evitar. Ninguna aprobación está garantizada, y cada prestamista decide con sus propias reglas.
Qué es el ITIN y qué no es
Según el IRS, el ITIN es un número de 9 dígitos que se emite a quienes necesitan un número de identificación para fines de impuestos federales pero no son elegibles para un Número de Seguro Social. El mismo IRS aclara que el ITIN no autoriza a trabajar legalmente en EE.UU. y no otorga ni cambia el estatus migratorio. Si quieres entender mejor la diferencia, lee la diferencia entre ITIN y Seguro Social; y si todavía no lo tienes, revisa cómo sacar tu número ITIN.
Esto importa para una hipoteca porque el prestamista no solo mira si tienes un número, sino también cómo comprueba tus ingresos y si tu situación cumple las reglas del préstamo que ofrece.
Una advertencia importante: el panorama cambió en 2026
Los préstamos hipotecarios para personas con ITIN no son un programa del gobierno. Los ofrecen prestamistas privados, normalmente bajo la categoría de “no calificados” (non-QM) o con productos propios. Por eso las reglas varían mucho de un prestamista a otro.
Además, hay noticias recientes que debes conocer. Según el despacho de abogados Mayer Brown (fuente comercial, no oficial), el 5 de junio de 2026 FinCEN, junto con la FDIC, la OCC y la NCUA, emitió una guía que identifica el uso del ITIN como factor que puede requerir mayor debida diligencia en bancos, y el mismo día el CFPB emitió una declaración sobre préstamos hipotecarios que recuerda a los acreedores que pueden considerar indicadores de estatus migratorio, incluido el uso de ITIN, al evaluar la capacidad de pago. Ese análisis indica que son guías y no leyes, pero que los supervisores podrían revisarlas en sus inspecciones. La prensa especializada (National Mortgage News) reporta que algunos expertos temen que esto desaliente a los prestamistas, aunque uno de ellos dijo no haber visto aún que alguien abandone el producto.
No pudimos confirmar el texto original de ambas guías en las páginas oficiales de las agencias, así que te recomendamos preguntar directamente a cualquier prestamista si hoy sigue ofreciendo préstamos con ITIN.
Tipos de préstamo: qué sabemos y qué no
Esta tabla resume lo que pudimos verificar en fuentes oficiales y lo que no.
| Tipo de préstamo | Qué dice la fuente | ¿Sirve con ITIN? |
|---|---|---|
| Hipoteca respaldada por Fannie Mae | Su guía para vendedores permite comprar préstamos de residentes permanentes y no permanentes bajo los mismos términos que a ciudadanos, pero el prestamista debe declarar que el prestatario está legalmente presente en el país. | No pudimos confirmar que el ITIN, por sí solo, sea suficiente. Pregunta al prestamista. |
| Préstamo FHA | La carta Mortgagee Letter 2025-09 de HUD (26 de marzo de 2025) eliminó la elegibilidad de los no residentes permanentes para casos asignados desde el 25 de mayo de 2025. | No es una vía realista. No verificamos cambios posteriores a esa carta. |
| Préstamo ITIN de un prestamista privado (non-QM) | Producto comercial; no hay norma federal única que lo defina. | Es la vía más común, pero depende del prestamista y de su política vigente. |
En resumen: la vía que más mencionan los prestamistas es el préstamo ITIN privado. Los programas respaldados por el gobierno tienen reglas de presencia legal y, en el caso de FHA, HUD ha indicado que los solicitantes elegibles deben tener un número de Seguro Social válido (según su aviso de 2021 sobre DACA), lo que hace difícil que un ITIN sea la solución.
Requisitos típicos (según fuentes comerciales)
Un artículo de NerdWallet (medio comercial, actualizado el 18 de mayo de 2026) indica que estos préstamos suelen requerir entre 10% y 20% de enganche y que, al no haber Seguro Social, los prestamistas se apoyan en otros documentos como declaraciones de impuestos, estados de cuenta y pruebas de reservas. National Mortgage News reporta que, en la práctica, el enganche suele ser de 20% y que las tasas pueden estar entre 1.5 y 2 puntos porcentuales por encima de las de una hipoteca convencional. Son datos de prensa, no cifras oficiales, y tu oferta real puede ser distinta.
Lo que sí suelen pedir los prestamistas, según estas fuentes:
- Un ITIN vigente. Según el IRS, un ITIN que no se use en una declaración federal durante 3 años consecutivos vence el 31 de diciembre posterior al tercer año sin uso.
- Historial de empleo o de negocio propio, normalmente de dos años.
- Declaraciones de impuestos, generalmente de dos años.
- Reservas en efectivo, cuyo monto varía por prestamista.
- Una forma de demostrar que pagas tus cuentas, como alquiler, servicios o seguros, cuando no hay historial de crédito.
No pudimos confirmar un puntaje de crédito mínimo que aplique a todos los préstamos ITIN, porque lo define cada prestamista.
Cuánto enganche necesitas: un ejemplo
El siguiente ejemplo es solo aritmética con una casa hipotética de $300,000. No es una oferta ni una cotización.
| Enganche | Monto a pagar al inicio | Monto del préstamo |
|---|---|---|
| 10% | $30,000 | $270,000 |
| 15% | $45,000 | $255,000 |
| 20% | $60,000 | $240,000 |
Recuerda que además del enganche pagarás costos de cierre, inspección, seguro de la vivienda e impuestos de propiedad, y que el prestamista puede pedir reservas adicionales. Si quieres estimar una cuota mensual aproximada, puedes practicar con nuestra calculadora de préstamo personal, aunque una hipoteca incluye otros costos que esa herramienta no cubre.
Documentos que debes preparar
Ordenar tus papeles antes de hablar con un prestamista te ahorra tiempo. Esta lista es una guía general, no un requisito oficial.
| Documento | Para qué sirve | Consejo |
|---|---|---|
| Carta del IRS con tu ITIN o declaración con tu ITIN | Confirmar tu número de identificación | Verifica que no haya vencido |
| Declaraciones de impuestos de 2 años | Comprobar ingresos declarados | Más sobre esto en declarar impuestos como trabajador independiente con ITIN |
| Estados de cuenta bancarios | Mostrar ahorros, enganche y reservas | Evita depósitos grandes sin explicación; mira cómo abrir cuenta bancaria |
| Comprobantes de pago de renta y servicios | Mostrar que pagas puntualmente sin historial tradicional | Guarda 12 meses o más de recibos |
| Identificación y documentos que pida el prestamista | Cumplir sus reglas de verificación | Pregunta la lista exacta por escrito |
Paso a paso para empezar
- Revisa tu ITIN y tus declaraciones de impuestos. Si el ITIN venció, hay que renovarlo antes de usarlo en una declaración federal.
- Revisa tu situación de crédito. Puedes empezar con crédito con ITIN sin historial y consultar cómo revisar tu reporte de crédito gratis.
- Habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD. El buscador del CFPB muestra agencias aprobadas por HUD que, según esa página, suelen ofrecer orientación a bajo costo o gratis. No pudimos confirmar disponibilidad de servicio en español en cada agencia; pregúntalo al llamar.
- Compara ofertas de varios prestamistas. El CFPB explica que debes comparar ofertas oficiales con el Loan Estimate y revisar después el Closing Disclosure antes de cerrar.
- Pide por escrito el enganche, la tasa, los costos y las condiciones de cada oferta.
- Haz inspección de la casa y revisa todos los documentos de cierre con calma.
Alternativas si todavía no calificas
Si hoy no puedes comprar con ITIN, hay otras rutas que puedes explorar según tu caso:
- Construir historial. Pagar renta y servicios puntualmente y usar herramientas de crédito responsables puede ayudarte con el tiempo. Mira cómo subir tu puntaje de crédito y las mejores tarjetas de crédito con ITIN.
- Ahorrar un enganche mayor. Con más enganche el prestamista asume menos riesgo y puede ofrecerte mejores condiciones.
- Revisar tu elegibilidad migratoria con un abogado o representante acreditado. Un cambio de situación legal podría abrirte otros productos, pero eso depende de tu caso y no podemos prometerlo.
- Comprar con un coprestatario que tenga Seguro Social, si tu situación y la del prestamista lo permiten. Hazlo solo con asesoría y entendiendo que el coprestatario queda legalmente obligado a pagar.
- Alquilar mientras ahorras. No es lo que buscas, pero es mejor que aceptar un préstamo que no puedes pagar.
Errores comunes que debes evitar
| Error | Por qué es un problema |
|---|---|
| Aceptar la primera oferta | Las tasas y costos pueden variar mucho entre prestamistas; compara varias. |
| Dar dinero a alguien que “garantiza” tu aprobación | Nadie puede garantizarla; es una señal típica de estafa. Lee sobre fraudes financieros contra inmigrantes. |
| Dejar vencer el ITIN | Puede retrasar tus declaraciones y complicar la verificación de ingresos. |
| No declarar todos tus ingresos | Si no aparecen en tus impuestos, el prestamista quizá no pueda contarlos. |
| Comprar una casa que solo puedes pagar en el mejor escenario | Con enganche alto y tasa más alta, la cuota puede ser pesada; deja margen para imprevistos. |
| Firmar sin entender el contrato | Pide traducción confiable y revisa cada documento antes de firmar. |
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa con ITIN?
En algunos casos sí, normalmente con prestamistas privados que ofrecen productos específicos. No hay garantía, y la oferta puede haber cambiado por las guías de 2026 descritas arriba.
¿El ITIN me da permiso de trabajo o estatus migratorio?
No. Según el IRS, el ITIN no autoriza a trabajar ni cambia el estatus migratorio.
¿Cuánto enganche piden?
Fuentes comerciales mencionan entre 10% y 20%, con 20% como referencia frecuente. Tu prestamista fija el monto.
¿Puedo usar un préstamo FHA con ITIN?
Según la carta 2025-09 de HUD, los no residentes permanentes dejaron de ser elegibles para casos asignados desde el 25 de mayo de 2025, y un aviso de HUD de 2021 menciona el número de Seguro Social válido como requisito para ese grupo. No verificamos modificaciones posteriores.
¿Las tasas son más altas?
La prensa especializada reporta tasas de 1.5 a 2 puntos porcentuales por encima de las convencionales. No pudimos verificar tasas actuales; pide cotizaciones.
¿Cómo sé que un prestamista es confiable?
Pide su licencia, compara el Loan Estimate de varios y consulta con un consejero de vivienda aprobado por HUD antes de pagar cualquier cuota.
¿Qué pasa si mi ITIN venció?
Debes renovarlo si vas a usarlo en una declaración federal. Declarar con un ITIN vencido puede retrasar el proceso y limitar créditos fiscales, según el IRS.
Antes de decidir
Comprar casa con ITIN puede ser posible, pero exige más enganche, más documentación y mucha comparación. Este artículo es informativo y no es asesoría legal, fiscal ni hipotecaria. Antes de firmar, habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD y, si tu estatus migratorio influye, con un abogado de inmigración o un representante acreditado.
Fuentes
- IRS: Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) (fuente oficial)
- IRS: Cómo renovar un ITIN (fuente oficial)
- Fannie Mae Selling Guide B2-2-02 (guía oficial de la entidad)
- HUD: Mortgagee Letter 2025-09 (fuente oficial)
- CFPB: Owning a Home (fuente oficial)
- CFPB: Buscador de consejeros de vivienda (fuente oficial)
- National Mortgage News: guía del CFPB y FinCEN sobre préstamos ITIN (prensa especializada)
- Mayer Brown: aviso conjunto sobre diligencia debida con ITIN (análisis de un despacho de abogados, fuente comercial)
- NerdWallet: prestamistas de préstamos ITIN (fuente comercial)
Importante: Esta guía es educativa y no reemplaza la asesoría de un contador, abogado o asesor financiero autorizado.
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